地产业“国进民退”

央企和地方大型国企掀起新一轮进军房地产业的高潮，这在提高市场集中度，迫使实力不济的民营地产企业退出市场之外，也将改变中国房地产业的运行规则和行业性质

央企凶猛

民营地产商们正在惊呼：世道变了！

6月26日，中国电子信息产业集团旗下成都中泽置业公司拿下北京市“奥运村乡”地块，价值19.6亿元。此前，它刚刚从富力地产手中抢走“广渠路10号”地块。

4天后，中化集团旗下的方兴地产以40.6亿元拿下了“广渠路15号”地块，楼面价每平方米约1.6万元，成为北京招拍挂制度以来的地王。

拍卖之前，坐在SOHO总裁潘石屹正后方的方兴地产副总裁盖剑高，对南方周末记者称“我们是一家小公司”。当拍卖现场只剩三家企业举牌时，这家小公司却紧追SOHO和保利，任何一家报价，它都毫不犹豫地跟着举牌，志在必得。

“楼市上半年的爆发性反弹，已经让人跌破眼镜，而央企突然发力更是让人掉了下巴，这是今年最让我吃惊的变化。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰对南方周末记者说。

当中化和中国电子信息产业集团旗下地产公司成为“地王”浮出水面之时，还有一些央企背景的房地产企业正在迂回前进。

大型央企中国恒天集团旗下的经纬纺机去年耗资6800万元收购廊坊恒盛房地产开发集团20%的股权，今年6月底又以1.8亿元买下廊坊嘉轩地产30%的股权。

不仅是大型央企，一些地方省市的国资公司也掀起新一轮进军房地产的高潮：常州交通产业集团6月份耗资32亿元获得常州京杭大运河东侧地块；大连港集团斥资49.2亿元获得大连中山区5号地块；山东省商业集团总公司更是斥资50.8亿元拿下青岛燕儿岛路旧城改造项目地块。

甚至在民营经济最为活跃的浙江，国有房地产企业也开始异军突起。而2007年以来，浙江省有2102家房地产企业吊销了营业执照，90％以上是民营地产企业。

中金公司的一份报告认为：“此轮地王中，国资背景企业将占多数，未来拥有信贷和融资优势的国有企业将逐步提升在地产行业的市场份额。”

在此之前，资本市场里已经出现“保利即将取代万科成为地产龙头”的声音。中信建投证券公司的分析团队认为，行业老大万科的土地储备少于保利，新增土地的成本又是保利的一倍，而两者销售额的差距也从2008年上半年的120亿元缩小到了70亿元。因此认为未来几年内，保利将超越万科，随即引发争议。

虽然万科大股东华润集团也是央企，但占股比例较小，且万科近20年来一直是市场化房地产企业的代表，万科与保利将来的地位之争同样也成了国企房地产企业崛起的一个信号。

华远地产总裁任志强近日接受媒体采访时表示，自1992年允许民营经济参与房地产业，这个行业的主体就逐渐被民营企业所替代，尤其是1998年住宅市场化前后几年，房地产业高度市场化，国企占整个市场份额最低时只有8%；但最近不到十年里，又开始走回“国进民退”，国企的市场分额已然提高到20%。

行业性质转变？

国资背景的地产公司为什么如此强势地进入地产业？地产业普遍认为，这根源于此轮金融危机之下国家拨款和信贷资金向国有企业倾斜，以及在行业深度调整之时，民营企业实力下降。

潘石屹比心理价位多报了4亿元，仍然败北于“广渠路15号”地块的争夺战之后，在博客里写下这样一段话：“在金融危机的冲击下，国家发了大量的钱，银行也放了大量的款。但产能过剩仍是全球经济的主流，这些钱不可能再去投资建电子厂，建化工厂，因为这些行业产能已经过剩了，只能投到房地产，购买土地。”

成都城投公司的一位内部人士告诉南方周末记者，许多地方城投公司手中握有巨额资金，正在发愁手中的钱该怎么花。尽管如此，银行还不断地贷款给他们，而不是民营地产企业。

2007年在香港上市的方兴地产今年上半年共获得245亿元的银行授信，母公司中化集团还购买了部分增发股份，给予资金支持。

传统央企背景的房地产企业也陆续获得证券市场的支持。6月底，中建股份IPO已经获得证监会审批，融资额高达426亿元人民币；7月1日，保利定向增发80亿元的方案也获得证监会批准，华侨城、中粮、招商等央企背景的房地产企业也紧随提出各自的重组和融资方案。

国金证券首席经济学家金岩石更愿意从房地产业性质的变化来看待“国进民退”趋势。

在金岩石看来，2008年年末国务院强调房地产业是国民经济的重要支柱产业，是一个明显的信号。说明这个产业的性质将从自由市场竞争行业过渡到垄断竞争性行业。“支柱与非支柱的区别，好比它原来是经济后院的一棵树，现在变成屋里的一根梁。原来自由生长，民营经济有一定话语权和定价权；现在国家主导，定价权和话语权当然要向国资倾斜。”金岩石解释说，“在这个背景下，部分国资背景的企业就需要从战略上寻找一个合适的机会进入房地产业，目前就是一个时机。而且，地产业本身的利润率也不低。”

对房地产业“支柱产业”的判断，早在2003年18号文时已经提出，2008年末仅是再一次强调。事实上，彼时开始，房地产业的民营经济主导地位已经开始发生变化。

长期研究央企的仁达方略企业管理咨询公司董事长王吉鹏表示，近年来央企一直在加大进入房地产行业的力度，只不过它们在市场上较民营企业低调得多，而且与国资委进行央企重组战略有冲突，所以业内能关注到的不多。

2004年，国资委划定了16家以房地产为主业的央企，包括业内熟悉的保利、中房、中粮、招商局、远洋、华侨城等，也包括业内所不熟悉的中化、中铁、中冶、葛洲坝等。当时的160多家央企中，80%拥有房地产业务，资产规模近2000亿元。

但因为牵扯到的利益纠葛过多，自中房整合华能旗下地产业务之后，央企地产业重组一事就此销声匿迹，但这并没有妨碍其他央企进军地产业。

2005年，中石油曾高调宣布斥资50亿元进入地产业，后来收购了另一家国企地产企业金融街的一个项目。

另一家大型央企——五矿集团以“五矿地产”为统一品牌，进入了住宅开发、工业地产、商业地产等多个地产领域，在二十多个城市有房地产项目，土地储备达到500万平方米，已经达到了地产业龙头万科土地储备四分之一强。

这一趋势，万通地产总裁冯仑两年前就已经注意到。在“中国北方经济及城市发展高峰论坛”上，冯仑指出当时地产业的一个特点就是政府资源的集中，特别在低收入和经济适用房方面的资源。“总体来说，这是个好事情，但也是一个突发情况，将会影响企业的竞争环境。”

“A股市场的房地产企业将越来越向国有企业集中。三年前A股上市公司的前十位，60%是民营，一部分混合经济，一两家是国有；去年，已经是60%国有，两三家混合经济，只有一家民营企业，我可以肯定地说，今年的十强将不会有民营地产企业了。”冯仑当时预判说。

国资当道

如今，A股市场十强分别为万科、保利、金地、金融街、华侨城A、新湖中宝、招商地产、华发股份、首开股份、苏宁环球。虽然没有出现冯仑最悲观的判断，但国资背景占据绝大部分显然已成近两年定局。

对于这个变化，尤其是近期土地市场上的央企的表现，陈云峰表示一开始是惊恐，随后是接受变化，现在就是在想对策。至于好的对策是什么，“大家都在谈论，在思考，目前能想到的或许就是差异化。至少从目前的态势来看，国资背景的公司只看上了城市中心的土地，那么我们还是有一定空间的。”陈云峰说。

对于将来市场竞争态势的变化，金岩石认为会发生第二次的分工调整。

“在此之前，国有企业和民营企业的分工基本上是，国有的做一级土地整理市场，民营的做二级开发市场。将来，国有企业可能会更多渗入到二级开发市场中去，而民营企业的分工则变为服务型公司、差异化产品。”

这种趋势已经出现。泰达集团是天津市的一级土地整理商，之前就已经介入住宅和商业地产开发中去；云南城投作为昆明的土地整理商，今年也收购了云南天佑房地产公司51％的股份，进入二级市场。

一旦国有企业大规模进入房地产业，大部分民营企业只能被迫退出。因为，无论在资金来源、土地获取还是财务成本上，国有企业都先天地比民企更具资源禀赋。

对此，两年前冯仑就建议民营地产公司应该尽快转型为混合所有制企业，与国资结盟，这样才能得到更多的资源优势。

业内的担忧之声业随之渐起。虽然身为国有地产企业总裁，任志强同样在接受采访时尖锐地批评道：我们认为国有企业永远不行的问题在于——国有企业需要的是业绩，这个业绩不是利润业绩，而是营业额业绩。

一位民营企业老总担心，国企背景的企业主导房地产企业可能会导致市场效率的低下，损害地产业近二十年来的市场化成果。

不过，根据仁达方略企业管理咨询公司对于央企数年来的跟踪，他们认为对于国有房地产企业大规模进入可能导致房地产业的“去市场化”，不必过于担忧，因为近一年以来，已经有若干家房地产央企主动向他们咨询企业整合后的战略规划，其中一家的战略规划如今已经做完。

该咨询公司营销总监杨涛介绍道，央企地产公司的咨询主要集中在两方面，一方面是扩张之后，如何重新架构管理体系。一方面是将销售公司、建设公司等独立成公司后，如何在市场上拥有更强的竞争能力。

一个值得注意的变化是，虽然央企地产业整合始终没有大的进展，但近期再次传出消息，国资委将加大央企重组力度，包括地产行业，争取推动将央企旗下的地产业务整合到已经经历过市场竞争洗礼的优秀央企地产公司旗下。

值得注意的是，按照国资委的规划，到2010年，央企将减少到80-100家，未来一年半将是央企整合的高峰期。当然，房地产业属于央企需要加大控制力和影响力的行业之一。 (本文来源：南方周末 作者：王小乔)