城市恋高症:追求现代性还是政绩

2011-01-21 18:32:16 来源: 南都周刊(广州)
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在中国,高楼不仅是财富和实力的象征,它还被赋予了政治和意识形态的身份;它不仅是一栋建筑,它还承载着日渐膨胀的人心;它不仅由钢筋水泥浇灌,也搅拌进了权力、野心与纠葛不清的利益。

城市恋高症

南都周刊2011年度第3期

城市恋高症

城市恋高症

城市恋高症

【内文导读】

世界第七高楼出炉记

台北101站着把钱赚了

高楼不是一天建成的

盖现代摩天楼,恰恰说明你不现代

据统计,中国在建或计划中兴建的超过300米的摩天大楼有几十座,而且大部分集中在南京,重庆,武汉,天津等二线城市。

在中国,高楼不仅是财富和实力的象征,它还被赋予了政治和意识形态的身份;它不仅是一栋建筑,它还承载着日渐膨胀的人心;它不仅由钢筋水泥浇灌,也搅拌进了权力、野心与纠葛不清的利益。

异化的高楼竞赛

在西方,大城市的摩天楼不少是公司总部的所在,代表资本的力量;而在中国,城市地标的高楼更像是政府的彪炳功绩。

南都周刊记者_黄修毅  洪鹄 南京 上海 报道

“建好这个楼我才知道,上海的今天不是南京的明天。”开车经过年底落成的南京绿地广场紫峰大厦,眼看着这栋“世界第七高”在后视镜里渐渐拉长,大厦的业主之一,南京国资集团总经理王海涛发出这句感叹。

他的话既有欣慰,又有不甘。素以“全国五大都市”自恃的南京,总算有了拉近北上广的高度。但从之前的南京第一高德基广场(二期)的280米呼地拔高到紫峰大厦的450米,城市垂直扩张的速度,又不甘心步浦东陆家嘴的后尘。

紫峰大厦采用螺旋结构,对建筑稍微懂行的人,一眼就能看出它脱胎自“美国第一高”芝加哥西尔斯大厦。西尔斯大厦兴建于上世纪七十年代的摩天楼热潮,它把芝加哥这座地理上位于美国心脏的城市拔高到443米,迅即打破了一年前(1973年)纽约世贸中心双塔创下的“世界第一高”纪录,让林立的曼哈顿摩天楼群,在芝加哥面前要收敛起它睥睨天下的神色。

说起来,芝加哥才是摩天楼的摇篮。这个从1871年的一场大火中重生的城市,出于后怕摒弃了传统建筑材料石与木,在十九、二十世纪之交,用铁与血炼就了一副新的城市骨架。1885年建成的芝加哥家庭保险公司大厦,是世界上第一座采用钢框架的高层建筑。其在当时引起的震动,就像1871年的大火起因一样让人恍若梦中。有人说是一场陨石雨再造了这个“垂直城市”,也有人说是一头奶牛踢翻了草棚里的一盏油灯。

但惯性自此一发不可收拾。全球第一栋超两百米的摩天楼,纽约大都会人寿保险公司大厦的建成,距今已有一百年。世贸双塔的废墟Groud Zero,在人们心里留下的阴影尚未驱散,摩天楼却在中国逆势拔起。武汉长江中心606米,大连绿地中心518米,苏州国际金融中心450米……当富得冒油的迪拜把哈利法塔(原名迪拜塔)高度的秘密憋了五年,九州在建的摩天楼,却一个个事先张扬了“冲击纪录”的欲望。

那架势,直让四十五年前正对着纽约帝国大厦,从窗口伸出8mm摄像机挺过八小时的安迪·沃霍尔,也要感到羞赧。“要持续多久?”“跟你的生命一样长。”那部讽刺现代商业社会的先锋电影的台词,好像正为发生在我们土地上的现实配音。

“这是一个建筑师的好时代。过去在西方,一个建筑师毕其一生,顶多能参与两到三个摩天楼项目;如今在中国,一个建筑师每十年做两到三个摩天楼,也不稀奇。” SOM建筑设计所诞生于芝加哥铁血重建的年代,其中国区总监周学望(Silas Chiow)如此断言。

“从2010年下半年到2011年上半年,我们在东北、东南、西南建成的超高层就有10幢。像这样短时间、高密度地建造摩天楼,全球只有我们一家。”绿地集团副总裁许敬自信满满。

摩天楼的政治学

上世纪九十年代,在上海浦东相继兴建的金茂大厦和环球金融中心,是国内第一轮摩天楼热潮的代表性案例。“1990年代,上海想要成为中国乃至亚洲的金融中心,政府意识到必须去吸引资本,所以必须建摩天楼。这是一种形象战术。” 据柏林城市规划师克里斯蒂安·哈杰回忆,早在民主德国时代,一位在东柏林参观的上海市长,就曾提出看看市中心高层板楼的要求。

眼下,“形象战术”的思维在二三线城市形成了跟风。华东建筑设计研究院有限公司自1990年代开始,参与了国内近半数200米以上的超高层建筑项目。据其市场经营部经理陈永佳介绍,二三线城市的摩天楼项目激增,就是在这两年里起的波澜。在上世纪九十年代初,以陆家嘴为代表兴起的第一轮国内摩天楼热中,多由政府直接接洽摩天楼的建设。时到如今,由政府立项,地产开发商投建摩天楼项目的模式,渐成主流。

周学望把中国的新一波的摩天楼热潮比作上世纪八九十年代的美国。新泽西州的城市陆续建起了一些超高层,来争夺纽约的市场。“纽约有其自身的问题,它一方面希望持续地提升基础设施水准,来吸引人才和资金;但由于高税率等原因,它又很难阻止部分资源分流到周边城市的新兴CBD区。因为那里租赁价格更低,再加上税费优惠等,对入驻摩天楼的公司来说可以降低运营成本。”这也导致经济景气时,曼哈顿的办公楼也有20%左右的空置率。

在中国的二三线城市,政府是兴建摩天楼的主要推动者。摩天楼作为城市地标,被视为向投资者注入当地经济发展的强心剂。但周学望还是指出了这一轮摩天楼热潮和三四十年前美国境况的不同:美国城市的摩天楼,不少是公司总部的所在,代表着资本的力量。“而在中国,城市地标更像是政府的彪炳功绩。”

周学望所在的SOM从上世纪九十年代初进入中国以来,承担了上海金茂大厦、南京紫峰大厦等项目。在与地方政府打交道的过程中,常要花不少时间来降低他们对摩天楼高度的预期。据周介绍,目前在建的天津滨海新区CBD项目,当地政府提出要造600米高,好说歹说才接受了450米的方案。而在南昌绿地中心的项目中,因为政府对楼高的预期从150米提升到250米,投资方绿地集团才再次找到了SOM,因为他们是迪拜塔的设计方。

对大楼高度的偏执,在周学望看来,是因为“中国政府的官员都有其任期,在任期之内他们希望能够显示政绩,而在硬件建设方面的政绩又最显著”。这一论调也得到了上海同济城市规划设计研究院匡晓明所长的认同,“现在比GDP已经不兴了,民生又不容易量化,还有什么比搞摩天楼更显眼的吗?”

南京紫峰大厦于2009年6月建成,坐上了江苏省第一高楼的交椅。但是,屁股还没坐热,九个月后,就传来了苏州国际金融中心超高层奠基的消息。这栋位于苏州湖东新区CBD的楼高一样是450米,但建筑实体高度却要超过去掉楼顶天线后的紫峰大厦,让后者的“江苏省第一高楼”有名无实。

地方政府间的掰手腕从台上到台下,掰完GDP,又掰起摩天楼的高度。在江苏省内,苏州和无锡相继在2009年跨入人均GDP过万的城市行列,省会南京却才赶上南通的水平。在长三角16市中,南京的人均收入进入不了前十,但房价稳居前三。房地产收入占南京市GDP的15%,似乎格外需要楼高支撑对经济的信心。

“办政府想办的事”

“但是,建摩天楼是很现实的事,资本对于高楼太重要了。”如环球金融中心的设计方KPF建筑事务所创始人尤金·科恩所说,地方政府腾出土地,还需资本的眷顾。据《财富》杂志报道,1993年10月,环球金融中心未来的业主森大厦集团总裁森稔到访上海,时任浦东新区管委会主任的赵启正告诉他,政府打算在陆家嘴中心区建三座超高层,第一座政府出资,第二座就让森稔来。

但在南京、郑州、南昌等城市,金融服务业所占GDP的比重不高,摩天楼的主要消费者,世界500强企业落户不多。反倒是各地普遍存在着写字楼租售价格与住宅“倒挂”的现象。市中心腾出黄金地块,虚位以待开发商,却一直处在画楼充饥的状态。南京紫峰广场项目在招商中,就曾先后错过洛克菲勒财团和香港的投资公司。

据华东建筑设计研究院的总建筑师陈雷介绍,刨除地价,摩天楼的建设成本,每平方米在1.5万元左右,并随着整体高度的上升,而有所浮动。一栋300米以上的摩天楼要投入30-50个亿。“对地产开发商来说,建摩天楼的经济效益并不好。现在做房地产,土建成本基本不敏感,只要有地在手,熬两年,土地价格就上去了。但是如果造办公楼,回收成本一般要八年,而造酒店,则要二十年。”匡晓明分析说,这也导致了民营地产开发商基本与超高层绝缘。

这笔账,绿地集团副总裁许敬也并不否认。他认为,超高层地产是绿地集团的近期战略,属于持有型地产,符合企业提出的口号“做政府想做的,做市场需要的,做企业能做的”。“政府想做的,其实也是城市需要的。如果是民营企业,那么追逐经济效益最大化是首位的。而我们是一个国资背景的企业,要考虑经济效益和社会效益的平衡,这也是土地方所看重的。”许敬说。

绿地集团是国内独家经营超高层项目开发的地产商,据高通智库发布的《房地产企业标杆》研究分析,“(绿地超高层项目)能够获得政府支持,捆绑土地平衡资金。‘做政府想做的事’,让绿地项目融资大多有了保障,并获得了当地政府的‘信任溢价’。”在过去两年绿地的拿地记录中,南昌国宾馆项目捆绑了三块住宅用地,济南超高层项目捆绑了2000亩地,280米高的郑州会展宾馆项目更捆绑了6000亩郑东新区的商业用地,郑东新区管委会甚至承诺“不再审批郑东新区CBD范围内其他五星级专业大型酒店新建项目”。

“摩天楼项目其实是地方政府兴建星级酒店思路的一种延续。星级酒店是二三线城市非常向往的,接个客之类很有面子。过去地产开发商为政府建星级酒店,工程封顶之后政府都会给发个奖牌,以表彰其为当地经济建设作出的贡献。”匡晓明说。

曼哈顿模式的缺陷

在二三线城市兴建的超高层建筑中,“城市综合体”对单一功能的办公楼,取得了绝对的优势。绿地集团投资的南京、郑州、南昌等项目,高级酒店和消费场所占去了摩天楼近一半的楼层。这种“城市综合体”的设计,在纽约、芝加哥,乃至上海都不是主流。

南京紫峰大厦82层的总楼层,42层以上都由绿地的合作伙伴洲际酒店经营,而地下一层到六层逾4.5万平方米的购物广场,直接把擂台设在了当地的商业中心。被称为“中部五省第一楼”的郑州会展宾馆总高63层(280米),同样是超五星级酒店占了半壁(31层以上)。

周学望表示,这样的摩天楼业态分布主要是出于投资回报的考虑。在二三线城市,高级酒店的回报率要高于写字楼的租赁。上海金茂等超高层写字楼的日租金在每平方米8元左右,而在南京、武汉等地,日租金只能达到3-5元/平方米。相对而言,增加摩天楼中酒店等高级消费设施的比重,会有助于投资商较快地收回成本。

但现实的脚步又迈得惊人的超前,摩天楼的建成不仅刷新了城市的高度,而且也迅速刷新着写字楼的销售价格。南京紫峰大厦3.5万元/平方米的销售均价,比大厦开建时当地不到1.5万元/平方米的写字楼销售均价,翻了一番还不止。这种情况也发生在郑州和南昌争建“中部五省第一高”,结果都明显拉动了两地写字楼的租售价格。

如此“立体利用空间”的模式,在香港经济评论家土恒看来,是利用“容积率陷阱”攫取公共财富的手段。所谓“容积率陷阱”,是曼哈顿模式的致命缺陷,因为只控制了占地面积,却没有控制容积,放任甚至鼓励整个城市在狭窄的区域内向空中、地下扩张,而不考虑城市人口密度对空间的需求是否实际。

土恒认为,大陆在城市化建设过程中在不自觉地克隆着过时的曼哈顿(香港)模式,各大核心城市竞相争夺亚洲乃至世界第一摩天大楼,规划仍然停留在气派、集约省地,以破坏历史、透支未来的方式换取GDP增长,最终只是导致民众背负高企的房价。

在《经济学人》的报道中,更是直指“摩天楼竣工之时,习惯性地正逢市场凋敝之际”著名的纽约克莱斯勒大厦建成于1929年华尔街崩盘之时,帝国大厦更不幸地在大萧条最低点完工。

“这些历史事实不可否认,但也尚没有历史规律可循。” 华东建筑设计研究院有限公司董事长、总工程师汪大绥承认,由于我国经济的结构性转型非一日之功,目前的国家投资还是集中在基础建设项目,部分建设甚至超前了“十二五”规划。“但是,至少兴建摩天楼,对创造就业和税收,有立竿见影的效果。”

匡晓明直指这轮摩天楼兴建热潮存在着三方面的问题:其一是高度过高,性价比就会下降;其二是形成了一个开发商拿地的新模式;其三是只对大开发商有利,在市场上挤出了中小型开发商。在他看来,“这也是中国的政治体制决定的,鼓励各地方相互竞争,各地都建摩天楼搞招商引资,就挤占了多元化城市建筑项目的空间。”

今年1月11日,号称要建成“第二个陆家嘴”的上海世博园C片区地块,规划中的“浦江耀华国际商务区”,出台了1平方公里的区域内限高275米的标准。据世博功能区域经济发展促进中心的负责人介绍,“275米是最高的层高,不会像陆家嘴,全都是摩天楼。在此打造的是低密度空间,景观绿化用地占27%。并吸取陆家嘴的教训,将建设40万-50万平方米的地下空间,串联区域内的楼宇。”

上海陆家嘴,这个一度让诸多城市仰望的“中国曼哈顿”,是不是正在滑向一个经典的反例?

但回头往顾,我们才看得清历史的“吊诡”。摩天楼的经典原型“垂直城市”系由现代主义建筑之父柯布西耶在大萧条前期提出,在为其著作《走向新建筑》所绘的插图里,24栋60层的十字形写字楼,只占据了5%的地面,而把城市本身编织得像一张东方地毯。“因为花园城市是虚无缥缈的东西。自然消失在道路和房屋的蚕食之下,解决城市密度问题的方案将在‘垂直城市’里找到。”这个反经典的“现代巴比伦空中花园”式的构思,在未来的近百年里却把城市人口驱往愈加密集的空间,如蚂蚁上树。

为了缓解这种压抑感,突突响的冲击钻又折腾起了陆家嘴,这一次,是为了打通楼宇间的公共空间而忙碌开工。

D 本文来源:南都周刊 责任编辑:王晓易_NE0011
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